En los últimos dos años los tribunales superiores de España—y muy especialmente la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo—han introducido matices relevantes en la contestación jurisdiccional al desahucio por impago de rentas. La tónica jurisprudencial actual evita soluciones automáticas: el impago puntual ya no produce necesariamente la resolución/ejecución inmediata cuando concurre buena fe, pago posterior, conductas del arrendador o supuestos de desproporción. A la vez, el Tribunal Supremo mantiene protección de la libertad negocial en materia de cláusulas penales y pacto entre partes, salvo casos de desproporción manifiesta. Poder Judicial+2El País+2
1. Fallos clave y líneas doctrinales emergentes
a) Valoración de la intención y la buena fe del arrendatario
El Supremo ha anulado desahucios cuando del proceso se deducía que el arrendatario había demostrado intención de pagar o que el impago obedecía a causas justificadas (p. ej. devolución de recibo por importe extraordinario que el arrendador no aclaró), entendiendo que el impago aislado no puede ser considerado de modo automático como incumplimiento resolutorio sin ponderación de las circunstancias. Esta línea aparece en sentencias comunicadas a finales de 2024 y reforzadas en 2025. El País+1
b) Moderación: cuándo pesa la proporcionalidad frente a la libertad contractual
El Tribunal Supremo ha reiterado, por un lado, la primacía de la autonomía de la voluntad en relaciones entre empresarios (especialmente en locales) para respetar cláusulas penales pactadas; por otro lado, admite la posibilidad de control en supuestos de manifiesta desproporción, aunque la carga de acreditar la desproporción recae en quien la invoca. En consecuencia, la doctrina actual distingue fuertemente entre contratos de arrendamiento de vivienda (más protección al arrendatario) y de local/comercial (más respeto a pactos entre partes). vLex+1
c) Intervención constitucional y cambios procedimentales para los grandes tenedores
En 2025 se produjo una decisión del Tribunal Constitucional que, en lo esencial, cuestionó ciertas restricciones procedimentales introducidas en normativas autonómicas/estatales dirigidas a grandes tenedores, lo que ha tenido impacto inmediato en la vía de interposición de demandas y en la exigencia de trámites previos en determinados procesos de desahucio. La consecuencia práctica fue que, desde marzo de 2025, algunos requisitos para interponer desahucios por parte de grandes tenedores volvieron a su cauce procesal ordinario. BOE+1
2. Fundamentos jurídicos que justifican la nueva orientación
- Principios de buena fe contractual y proporcionalidad. Los tribunales valoran la conducta de las partes (intención de pago, gestiones de cobro, ofrecimiento de medios de pago, conducta dilatoria o abusiva del arrendador) antes de declarar la resolución. Poder Judicial
- Necesidad de individualizar el caso. El impago aislado o puntual, especialmente si se subsana con posterioridad, exige examen de la causa y efectos antes de ejecutar la resolución. Idealista
- Control de cláusulas penales limitado: respeto a la autonomía de la voluntad salvo desproporción. En contratos mercantiles/comerciales el TS protege los pactos, pero abre la puerta a la moderación si se prueba la manifiesta desproporción. vLex
- Protección de derechos fundamentales y límites del legislador. El TC ha recordado que medidas destinadas a proteger colectivos vulnerables no pueden anular la utilidad individual del derecho de propiedad sin respeto a los procedimientos constitucionales. Sistema HJ+1
3. Consecuencias prácticas para la praxis forense y contractual
Para abogados de arrendadores (propietarios / grandes tenedores)
- No confiar en la ejecución automática. Hay que probar el incumplimiento con extremo rigor documental: exigencias de impago efectivo, requerimientos previos, oferta de vías de pago rechazadas por el arrendatario, y ausencia de circunstancias que justifiquen el retraso. Poder Judicial
- Cuidar las comunicaciones y pruebas. Registrar requerimientos de pago, comunicación de posibles discrepancias en recibos (agua, suministros), y ofrecer alternativas de pago. El Tribunal valora la actuación diligente del arrendador. El País
- Redacción de cláusulas penales y garantías. En locales comerciales, mantener cláusulas claras pero evitando redacciones que puedan ser tachadas de abusivas por desproporción manifiesta: especificar cálculo, límites y remedios. vLex
Para abogados de inquilinos
- Acentuar la prueba de la intención de pago o circunstancias excepcionales. Aportar justificantes de pago posterior, comunicaciones solicitando aclaración de recibos, y acreditar vulnerabilidad si procede. Poder Judicial+1
- Explorar la existencia de actuaciones del arrendador contrarias a la buena fe. Si el arrendador no facilita medios de pago o factura importes desproporcionados sin justificar, es un argumento sólido frente a demandas de desahucio. El País
4. Estrategias procesales recomendadas
- Instar siempre la práctica de prueba documental y testifical que acredite gestiones de cobro, ofertas de pago y comunicación de discrepancias.
- Solicitud motivada de suspensión o de medidas cautelares cuando exista indicio serio de vulnerabilidad social o de causas que justifiquen un trámite más profundo (auxilio social, propuesta de solución). Cuidado: la jurisprudencia constitucional ha limitado en parte las exigencias adicionales impuestas a grandes tenedores, por lo que la vía debe calibrarse según la tipología del demandante. BOE+1
- En sede de casación, articular el recurso en torno a la valoración de la prueba y al principio de proporcionalidad, pues el TS está dispuesto a revisar resoluciones que no hayan ponderado las circunstancias personales o la buena fe. vLex
5. Consejos prácticos para la redacción de contratos de arrendamiento
- Cláusula de medios de pago y comunicación de incidencias. Establecer procedimientos concretos para reclamaciones sobre recibos (plazos, canales, prueba de recepción).
- Cláusula penal con criterios objetivos. Si se pacta una penalización, describir el método de cálculo, límites y posibilidad de revisión en supuestos de desproporción manifiesta.
- Mecanismos alternativos de solución (mediación/conciliación). Prever procedimientos previos y, si interesa al propietario, la constancia fehaciente de su oferta de soluciones para uso procesal.
- Garantías adicionales y fianzas. Regular plazos y condiciones para su ejecución y devolución para evitar litigios sobre la fianza que puedan entorpecer procesos de desahucio. Mundojuridico
6. Conclusión — impacto previsible en los próximos años
La jurisprudencia reciente revela dos efectos simultáneos: (i) mayor protección procesal y sustantiva para arrendatarios en supuestos concretos (pagos diferidos, facturas dudosas, buena fe demostrada), y (ii) persistente tutela de la autonomía contractual en el ámbito mercantil, donde la moderación de pactos sigue siendo la excepción. Para la práctica profesional ello implica afinar la prueba, adaptar la redacción contractual y calibrar la estrategia procesal según la tipología del contrato (vivienda vs. local) y la naturaleza del arrendador (particular vs. gran tenedor). El País+1
Bibliografía / sentencias y fuentes consultadas (selección)
- Comunicación de la Sala de lo Civil — Poder Judicial: anulación de desahucio por impago (23-12-2024). Poder Judicial
- El País, «El Supremo anula el desahucio… factura de agua», 23-12-2024. El País
- Análisis doctrinal sobre STS (jul. 2024) y casos de pago subsiguiente que matizan la resolución automática. navarroselfaabogados.es+1
- STS 535/2025 (03-04-2025) — Sala de lo Civil (referencia jurisprudencial). vLex
- Providencia / Sentencia del Tribunal Constitucional y BOE (mar. 2025) sobre inconstitucionalidad de determinados preceptos de la Ley de Vivienda/medidas para grandes tenedores. BOE+1